부동산 시장에 대한 여러 생각들

1.일본의 데자뷰

중앙일간지나 경제 신문에서도 부동산 시장이 일본의 전철을 밟고 경제가 일본의 불황을 닮을 수 있다는 우려 섞인 기사를 내 보냈다

일반 수요자 입장에서는 일본의 거품붕괴를 보면서 대출로 급격하게 오른 부동산의 매입에 대한 위험성을 인식해 매입하지 말자거나 갖고 있던 부동산을 팔아야 한다는 쪽으로 교훈을 삼고 있다.

반면에 금융권이나 부동산 소유자들 입장에서도 마찬가지로 일본을 보면서 교훈을 삼고 몰락의 길를 가지 말자는 쪽으로 얼마든지 교훈을 삼을 수 있다는 생각이 들었다.

거기에 경제관료들 정부의 정책을 결정하고 입장을 대변하는 사람들도 부동산의 높은 가격의 부작용에 대해 고민하는 것이아닌 금융권이나 주택소유자들이 빠져들지 모르는 곤란함에 대해 더 신경을 쓰는 것 같다 

금융권은 일본이 거품이 절정에 이를렀을 때 행해졌던 시가보다 더 높게 대출을 해주던 것과는 비교되게 ltv나 dti 비율을 지키려고 노력 중이다.  중개업자나 주택소유자들이 비율을 허무라고 요구하거나 다른 쪽에서 대출을 줄이거나 금리를 올리라고 요구하는 중에도 버티고 있는 것은 일반 기업으로서 국민 경제를 위하기 보다는 자구책을 더 생각해야 하는 사기업의 입장을 고려한다면 이해할만 하다.

문제가 되는 것은 정부의 입장인데 금리를 올려 거품 붕괴를 유도하는 것이 당장은 고통이 따르더라도 구조조정을 통한 안정에 기여할 수 있다는 것도 심각하게 고려해야 할 것이다. 저금리 정책에서 치뤄야할 희생도 만만치 않다는 점을 고려해서 금리를 올리되 급격히 올려서 충격이 크다면 조금씩 올려서 충격을 최소화하면서 붕괴 속도를 조절할 수도 있을 것이다.

2.거래절벽

거래절벽의 끔찍한 상황을 각 주체별로 살펴 보면 

하우스 푸어는 정말 오도 가도 못하고 갇힌 기분일 것이다. 사정이 힘들어져도 어떻게 할 방도가 없기 때문이다. 가격이 올라 또 다른 기회를 잡고 싶어도 가격이 떨어져 손절매를 하고 싶어도 손쓸수가 없이 가만히 있어야 한다.
당연히 올랐을 때보다는 가격이 떨어지는 경우가 문제인데 손절매가 되지 않는다면 매도가 될 때까지 가격이 떨어지는 것을 지켜 봐야 한다는 것은 여간 큰 고통이 아닐 수 없다.

건설사와 부동산 중개업자는 그냥 문 닫는 것이 속 편할 것이다. 적자를 보면서도 거래절벽이 사라지기를 기다리고 있겠지만 거래절벽이 끝날려면 소득이 급상승하거나 가격이 급격히 떨어져야 할텐데 요원한 문제이다.

금융권이나 정부도 자승자박인 것은 마찬가지인데 대출을 해주면서, 정책으로 뒷받침하면서 부동산 시장을 견인해 왔지만 결국은 거래절벽의 상황으로 몰고와 세수는 줄어들고 연체자가 증가하는 통에 수익성이 악화되고 있다.
이렇게 문제가 심각하게 된 것은 급격한 가격상승을 용인한 결과이다. 강남이나 신도시의 가격상승률은  2 – 300%가 넘는 것이 수두룩하다 급격한 가격상승의 속도를 조절했다면 상황이 이렇게 심각하게 흘러가지는 않았을 것이다.

정부나 금융권에서 금리인상 등 어떤 단초를 제공해 보동산 시장에 어떤 변화가 있지 않는 한 거래절벽의 상황은 개선되지  않을 것이다. 결국 대출자들은 꼼짝없이 이자를 납부하며 가격하락을 묵도할 수 밖에 없으며 그 밖에 거래주체들도 조금씩 손해를 감수해가며 근근히 버텨 가는 상황이 계속될 것이다.

3.양도세 중과 폐지와 취득세 영구인하

거래절벽을 타파해 보자며 언론에서 주로 떠드는 두 가지이다. 

우선 드는 느낌은 여론을 주도하고 그 여론을 받아서 정책을 수립하는 시스템 상에서 철저하게 부동산 시장은 다주택자들 정치층으로 봐서는 보수지향적 지역을 봐서는 강남3구 신도시 등 부동산 가격이 높은 지역을 중심으로 흘러 가고 있다는 것이다.

가격이 이렇게 높은 상황에서 거래를 다소라도 할 수 있는 계층은 뻔한 것인데 두 세금 정책도 결국은 그 사람들을 위함이라는 것을 짐작할 수 있다

문제는 부동산 가격이 지나치게 높다는 거고 부동산 외에도 물가가 높아 소득양극화에 따른 수요층의 빈곤화 등 소득상승과 재분배에도 어느 정도 촛점이 맞춰져야 함에도 철저히 배격되고있다.

또 하나는 새누리당 정부의 정책을 운용하는 촛점을 엿볼수 있다는 것인데 복지에는 포퓰리즘이라며 질색을 하면서도 집권을 위해 표를 구걸하기 위해 내놓앗던 복지정책이 사방에서 삐걱거리고 있음에도 복지 예산 확충에 필요한 자원을 포기하겠다고 나서는 것을 보며 나아가고자 하는 방향을 짐작할 수 있다.

자신들이 노력해서 번 돈이 세금으로 들어가 여기저기 뿌려지는 것에 불쾌감을 드러내는 것이라 볼 수 있는데 부동산에서 만큼은 불로소득의 성격이 강하다는 것을 인식해야 할 것이다. 

앞의 두가지 세금은 부동산 가격이 하락했을 때 소위 말하는 이삭줍기의 과정에서 이삭을 주을 때나 주은 것을 다시 팔 때 자유롭게 할 수 있게 하는 말하자면 사전 정비의 느낌도 강하다. 돈이 투자할 정도로 많은 경우에 세금만 거추장스럽지 않다면 가짜 거래로 얼마든지 가격을 조정할 수 있게 되는  것이다.

하우스푸어나 1주택 소유자의 바램과는 상관없이 돈 있는 사람들끼리 거래하는 가격이 정해질 수 있는 것을 제어할 수 있는 유일한 길이 바로 거래 간에 매겨지는 세금이다. 세금이 없다면 급격하게 가격을 내리친 다음에 우수수 쏟아져 나오는 물건을 대량 매입해 가격을 올려 팔아먹는게 손쉬어질 것이다.

여러 생각들 때문에 여기저기 들쑤셔 보다가 느낀 점은 외부요인이 중요하다는 것이다. 일본이 결국 무너져 내린 상황도 더 거대한 자본 미국과의 정책 대결에서 그렇게 된 것이다.총성만 들리지 않지 소리없는 전쟁을 치루고 있는 무역이나 국제 금융시장에서 결국은 주도권을 쥔 쪽이 이긴다

우리 나라도 정부나 금융권 기업에서 어떠 식의 방향을 잡더라도 결국은 한미일간 한중간 그밖의 나라와의 관계에 의해 방향은 틀려질 수 있다. 

부동산 시장을 포한한 경제 상황이 어떻게 되고 거기에 따라 어떻게 대처해야 되는지는 결국 기업 정부 금융권  입장을 대변하는 언론을 통해서도 아니고 버냉키의 말 한 마디일지도 모른다. 증권만 민감하게 반응할 것이 아니라 우리 자신도 외국 시장의 흐름에 촉각을 곤두세워야 한다.