향후 주택시장 종합 전망

<10년후 집값 전망>
 
집값 추락론자들의 논리 근거는 인구 감소다. 인구가 줄면서 주택수요가 줄고, 그로 인해 집값이 추락한다는 논리다. 많은 사람들이 이 논리에 기대 시장을 해석하고 예측하는 경향이 있다. 10년 후라는 장기 시장전망을 할 때는 이런 요소를 고려해야 한다.

그렇다면 최근 몇년 간 나타난 현상은 어떤가.
대구와 부산은 지난 몇년 간 인구가 줄었지만 집값이 올랐다는 사실을 기억할 필요가 있다.

실제로 통계청의 ‘장래인구(가구) 추계’에 따르면 부산 인구는 지난 2011년 345만6612명에서 올해 340만69명으로 4만6543명이 줄었다. 대구 인구는 같은 기간 247만2712명에서 245만4733명으로 1만7979명 감소했다. 그런데 대구와 부산은 이 기간 전국에서 집값 상승률이 가장 높은 지역이다. 이상과열이라고 지적하는 경우도 많지만 시장여건이 바뀌면서 나타나는 자연스런 현상이라는 주장도 있다. 그 근거에는 소득수준 향상과 가구수 증가가 있다.

인구통계예상치를 보면 10년후에도 인구가 줄지는 않으며 가구수는 늘어날 것이다
이렇게 되면 주택에 대한 수요도 늘어나 주택가격도 떨어지지 않을 것이다.
10년 뒤 경제위기 상황이 아니라면 가격(명목가격)은 절대 떨어지지 않을 것이다.

올해 우리나라 전체 가구수는 1870여만. 장래인구(가구) 추계를 보면 2025년에는 2093만여가구에 달한다. 지금보다 223만가구(12%) 늘어난다. 1인 가구수는 150만(29.6%), 2인가구도 426만 로 지금보다 108만가구(34.1%)가 각각 증가한다.

급속한 고령화로 65세 이상 가구수는 올해 385만에서 617만으로 232만가구(60.2%)가 늘어난다. 고령화로 생산가능인구(15~64세)는 감소하고, 4인 이상 가구수도 줄지만 1~2인 가구가 증가로 주택수요는 꾸준할 전망이다.

10년 뒤 인구는 5197만여명으로 올해(5061만여명)보다 135만명(2.7%) 증가한다. 65세이상 노년층이 1040만2400명으로 올해(665만4000명)보다 무려 374만8500명(56.3%) 는다. 반면 생산가능인구는 3490만여명으로 올해(3695만여명)보다 오히려 205만명(-5.6%)이 줄어든다.

이 같은 변화에 따라 소형주택의 약진, 주택시장의 선명한 양극화 등 여러 현상이 나타나겠지만 이것이 반드시 집값 하락을 가져올 요인이라고만 보기는 어렵다.

가격하락 예측은 ‘실질가격(명목가격-물가상승률)’이지 ‘명목가격’이 아니다. 그는 인플레이션(물가상승률)이 연 2.5%로 지속되면 실질가격은 연평균 1~2% 정도 하락하겠지만 명목가격은 연평균 0.4% 상승할 수 있다.
어쨌거나 실제 구입가격(명목가격)은 오른다는 말이다.

 
<재건축 시장 전성시대 도래>
 
재건축 전성시대가 도래하고 있다
서울 강남 개포동을 중심으로 재건축 아파트들이 사업 추진에 탄력을 받으면서 가격은 천정부지로 치솟고 있다.

개포주공 1단지 전용면적 42㎡의 경우 2012년 말 6억원에서 이달 초 기준으로 7억6000만원 수준으로 껑충 치솟았다. 같은 단지 58㎡는 10억원을 넘어섰다. 대치동 은마 84㎡는 2013년 초 8억4500만원까지 떨어졌다가 지금은 11억원 이상까지 올랐다.반포 주공1단지 100㎡은 21억~22억원에 이르러 전고점인 2010년 4월 17억7500만원을 훌쩍 넘어섰다.

강남 재건축 분양가는 3.3㎡당 평균 3500만원 수준이며 4000만원이 넘는 곳도 나올 것으로 보인다.
지난해 9ㆍ1 부동산 대책을 통해 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축했으며 층간소음에 취약하고 배관설비의 노후화가 심한 곳도 재건축할 수 있는 길을 열어줬다.

연한 단축으로 인해 재건축 대상은 전국적으로 40만가구에서 5년 후면 80만가구로 2배나 증가하게 된다.
특히 노태우 정부의 주택 200만호 건설 정책으로 탄생한 분당과 일산 등 1기 신도시 아파트들이 2021년부터 재건축 대상이 된다.
1991년 이후 준공된 주택은 연한 단축 이전에는 2031년이 돼야 재건축이 가능했는데 10년 앞당겨진 것이다.

그렇게 되면 연 평균 36만가구의 아파트가 재건축 대상이 되는데 이는 현재 연 평균 분양 물량을 넘어서는 규모다. 현재 압구정에서는 구현대, 신현대, 한양, 대치동과 도곡동에서는 은마, 우성, 선경, 미도, 쌍용, 현대 등이 재건축 대상 단지들이다.

이들 재건축 추진 단지들은 대부분 2020년 전후로 입주가 예상된다.
이달 분양 예정인 가락시영만 해도 9500여가구 규모이며 개포동 지역에서는 모두 2만가구가량의 물량이 쏟아진다. 반포 지역에서도 1만가구 가량의 재건축 아파트가 공급될 전망이다.
30년 이상 노후 주택 비중은 2010년 9.7%였는데 2020년대 중반 이후에는 30%를 초과할 것으로 전망된다.

특히 단독주택의 경우 2010년 기준으로 1980년 이후 지어진 곳이 260만가구로 전체의 70% 수준이다. 연립ㆍ다세대주택 역시 절반 가량인 80만가구가 1980년 이후 지어졌다. 재개발의 잠재적 대상지가 크게 늘어나는 셈이다.

에너지 문제가 갈수록 중요해지면서 에너지 손실이 많은 노후 주택 정비 필요성도 더 크게 대두될 수밖에 없다. 임대주택 의무 건설 비율을 낮추는 등 정책적 지원도 힘을 보탠다. 
 

<리모델링시장>
 
현재 한국 주택 정비시장의 대세는 완전 철거 후 새로 아파트를 짓는 재건축이다. 우리나라의 경우 전통적으로 새 건물을 좋아하는 심리가 강하고 입주자의 재산가치로 볼 때도 리모델링이 재건축보다 크게 낫지 않기 때문이다.

건설사들은 수익적 측면에서 성공 사례를 이미 많이 축적하고 있는 재건축에 대한 관심이 많을 수밖에 없다
재건축은 전국에서 동시다발적으로 이뤄지는 경향이 있지만 리모델링은 서울을 중심으로 수도권에서만 한정적으로 간간히 이뤄지다 보니 시장 규모가 작다.

시장 규모가 작은 탓에 리모델링 관련 통계와 연구 결과도 부족하다. 건축물 허가 통계를 매달 공표하는 국토교통부도 리모델링만 별도 집계하지 않는다.
한국건설산업연구원 따르면 2012년 서울시 신축 허가 면적은 1275만㎡다. 2002년과 2003년에 2400만㎡ 수준을 보였지만 이후 큰 폭으로 하락했다가 2010년도 이후 다소 회복했다고 하지만 여전히 2000년대 초반의 절반 수준을 약간 상회하는 수준에 머물러 있다.

이 중 리모델링 허가 면적은 2002년 287만㎡에서 2007년 707만㎡까지 상승했다. 그러다 2009년부터는 급격히 줄어들어 350만㎡ 수준을 보이고 있다. 서울시 전체 건축허가 면적 중 리모델링 비중은 2002년과 2003년은 10%대 초반으로 매우 낮았으나 이후 점점 비중이 커져 2010년 이후에는 20%대 전후를 유지하고 있다. 시장 규모가 예상보다 빠르게 커지고 있는 셈.

업계는 향후 10년간 주택 리모델링 사업 규모는 전국 95개 단지, 8만가구 규모로 보고 있다. 리모델링 추진 예상 단지의 전체 사업비 규모는 약 14조원에 달한다. 2010년 건산연이 추산한 2015년 9조원, 2020년 10조4000억원보다 빠른 증가세다.

향후 리모델링 시장이 더 성장하려면 지금과는 다른 접근방식이 필요하다.
단순히 리모델링을 통한 자산증식 가능성이 아닌 기능적 보완 측면에서 리모델링을 해야 한다는 것이다. 
2000년대 이후 지어진 아파트의 경우 구조도 튼튼하고 주차장, 배관 등 기능적 측면에서도 문제가 없다
15년 됐다고 리모델링하기도, 30년 됐다고 재건축하는 것도 국가적으로는 낭비다
따라서 향후에는 인구도 줄고 있고, 세대 구성원 수도 줄어들고 있기 때문에 증축보다는 배관 교체나 에너지 효율 향상 등 기능적 측면의 리모델링시장으로 수요가 변할 것”이라고 내다봤다.
 
<임대주택시장>
 
이제는 임대주택에 대한 편견이 깨지고 있다.
임대주택이 사회ㆍ경제적 취약계층의 주거안정을 위한 일종의 ‘복지’였다면 최근엔 ‘선택’의 개념이 돼 버렸다. 집에 대한 개념이 소유에서 거주로 변하면서 집 살 돈이 있어도 임대주택에 머무는 사람들이 늘고 있어서다. 

정부는 중산층의 집에 대한 인식이 소유에서 거주로 점차 변하면서 임대주택 수요는 늘었는데 이들을 만족시킬만한 임대주택은 부족하다고 판단했다.
2013년 기준 800만가구의 임차가구 중 중산층을 대상으로 하는 임대주택은 64만가구에 불과했다. 이에 따라 중산층이 비교적 장기간 안심하고 거주할 수 있는 ‘분양주택과 견줄만한’ 민간 임대주택을 공급하겠다는 것이다.

이런 분위기를 타고 10년 후 민간임대시장은 지금과는 확연히 달라질 것으로 전망된다.
임대주택 유형은 더욱 다양해지고 공급량도 늘어날 텐데, 이 과정에서 기업의 역할이 중요해진다.
개인이 아닌 기업으로부터 주택을 임대받는 일이 보편적이 된다는 얘기다. 사적인 임대시장이 공적인 임대시장으로 개편되면서 민간임대주택이 비제도권에서 제도권으로 편입된다는 의미이기도 하다.

임대소득에 대한 노출을 꺼리는 개인보다 대규모 임대주택을 공급하거나 운영할 수 있는 기업형 임대주택시장을 양적으로 확대하는데 매우 주요한 역할을 할 것이다.
민간의 여유자금이 민간임대시장에 참여할 수 있는 기반을 확대하고 세제ㆍ금융혜택을 통한 공공성을 확보해야
성과를 낼 수 있을 것이다
동시에 민간 임대주택의 시설관리와 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 주택임대관리업이 활성화돼야 한다.

이에 따라 민간 임대주택의 임대차 계약은 크게 변화할 전망이다.
계약조건 등을 담은 주택 임대차제도 역시 지금과는 판이하게 달라질 가능성도 있다.
다른 나라처럼 계약기간에 자율성을 줘 임차인의 주거 안정성을 높이는 방향으로 흘러갈 것으로 전망된다
 
<전세마감 월세시대>
 
최근 몇 년 새 전세 비중이 줄어드는 속도는 가팔라지고 있다.
급속한 주택시장 변화에 따라 전세 제도가 사실상 사라질 것이라는 예상까지 등장할 정도다.

급속한 월세화의 동력은 바로 저금리다.
2000년 10월 5.25%이던 기준금리는 이후 하락세를 이어가며 2004년 11월 3.25%까지 떨어졌지만 다시 상승해 2008년 8월 5.25%로 상승했다. 이후 하락세를 타던 기준금리는 2011년 6월(3.25%) 이후 총 7차례에 걸쳐 1.75%포인트 낮아져 지난 6월 이후 1.50%를 유지하고 있다.

기준금리보다 시중금리가 높기 때문에 과거엔 전세금을 받아 은행에 넣어둬도 물가상승분 이상의 수익을 올릴 수 있었다. 하지만 글로벌 금융위기 이후 저금리 기조가 이어지고 초저금리 시대가 예고되면서 시중 분위기가 달라졌다.

과거처럼 집값이 폭등하리라는 기대가 사라진 것도 또 다른 요인이다. 주택보급률 증가와 앞으로의 인구구조 변화 등은 매매차익을 노리는 투자자들에게는 부정적 요소다.

이에 따라 투자 패러다임도 매매차익보다는 안정적인 임대수익을 올리려는 쪽으로 바뀌고 있고 필연적으로 월세 비중은 늘고 있다.
국토부가 2006년부터 2년마다 실시하고 있는 주거실태조사 결과를 보면 2006년 첫 조사에서 45.8%이던 월세 비중은 2008년 45.0%로 비슷한 수준을 유지했지만 그 이후부터는 급격히 상승해 2010년 49.7%, 지난해에는 55.0%를 기록했다.

그렇다면 10년 후 주택시장에서 임대차시장은 어떻게 재편될까. 전문가들은 대체로 전세 제도가 소멸하지는 않겠지만 앞으로 그 비중은 대폭 줄어들 것이다
 
지금 유행하는 보증부 월세보다는 순수 월세 비중이 더욱 높아질 것이다
앞으로는 외국인 렌트와 같은 완전 월세 비율이 늘어날 것이다
선진국의 경우 샐러리맨의 월급 3분의 1을 월세로 지출하는데 우리 사회도 그런 방향으로 가고 있다
 
<이상 아시아경제 주택시장 전망 기획기사 요약>