집과 전세보증금이 날아가고 월세전환이 가속화 될 것!!

2010년부터 저금리를 타고 가속화 되었던 월세전환 현상은 2015년 중반까지 지속되어  30%에 불과하던 월세비중이 45%대로 증가하였으며, 수도권에서는  2015년 초반 한때에는 60%에 이르는 등  폭발적 월세전환이 이루워졌습니다.
 
1차 월세전환 시기라 볼 수 있는 이 기간은 초저금리가 지속되었지만 주택가격은 보합세를 유지했던 시기로 임대인 입장에서 전세보증금을 은행에 예치하는 것보다 월세를 받는 것이  유리하였으며 심지어 은행 융자를 받아서라도 전세를 월세로 전환하는 방법이 임대인 입장에서 현명한 선택이 될 수 있었습니다.
 
임차인 입장에서는 재개발,재건축 사업장에 쏟아지는 이주수요와 저금리의 영향으로 품귀현상을 빚으며 고공행진을 거듭한 전세가격이 부담스러웠으나, 풍부하고 저렴한 전세자금대출을 이용하여 상승하는 전세보증금을 충당 할 수 있어, 전세선호 현상은 여전하였습니다. 결국 수도권 전세가율이 매매가의 90%에 육박하기 시작하면서 전세물량이 극단적으로 감소하고 전세가격에 부담을 느낀 임차 수요자들이 반월세 형식이나 월세를 선택하면서,  기존 임차인이 만기 재계약시 전세상승분을 월세로 전환하는 현상과 겹치며 급속도로 월세전환이 시작됬습니다.
 
수도권 인구집중과 그리고 인구증가 현상이 감소로 향하는 변곡점을 지나가는 시점에서 향후 전세보증금이 주택가격 상승을 견인하는 지렛대 역할의 수명이 점차 끝나 갈 것이라는 인식이 확산되고, 경기침체로 고심하던 이전 정부가 월세시대를 조장하며 전세보증금을 시장으로 끌어내어 경기활성화, 소비활성화에 기여하려는  의도가  영구임대주택으로 고정됬던 월세 임대의 대중적 시선의 인식 변화와 겹치면서 월세가속화에 기여한 측면이 있었습니다.
 
그러나 인위적 주택시장 활성화 정책의 결정판인 부동산3법폐지를 기획하고 실행했던 2015년 초반을  전후해서 재건축,재개발 지역에서 일시에 이주자들이 대거 발생하여 매매가를 육박하는 전세가격이 형성되고 분양가격,주택가격이 상승하는 조짐을 보이자 갭투자를 선호하는 투기자가 발생하였으며, 전세보증금이 많을수록 매도인 입장에서도 매도에 유리한 환경이 조성되자 2015년 이후 전세선호 현상이 다시 부각되며 월세전환을 잠시 멈추게 하였습니다.
 
그러나 2018년 주택시장은 분명 대붕괴 원년으로 기록될 것입니다. 과도한 저금리정책과 투기를 조장한 부동산3법폐지등 각종 활성화 정책으로 2018년부터 쏟아지는 100만 가구 이상의 거품아파트 단기간 입주로 인한 후유증은 입주대란을 시작으로 주택시장을 초토화 시킬 것입니다. 또한 불가피해진 대출 축소 정책과 폭등을 시작한 대출금리 상승으로 빚을 통해 유지해온 내수시장과 주택시장은  더이상 불안한 현상유지가 어렵게 되었습니다.
 
통계상 가계부채 14500조원, 전세보증금 약600조원, 사채등 비통계 가계빛 100조원 등..  대략  2000조원의 가계빚은 원리금상환을 강요당하며  돌려막기마저 불가능한 상황으로, 극심하고 지독한 경기침체가 맞물리면서 파멸을 향한 대폭발을 시작할 것입니다. 전세가격 하락에 이어 주택가격의 동반 하락이 거듭되고 주택을 소유하고 있는 서민들과 중산층 일부는 하우스푸어가 되어 몸부림치다 결국 집을 버리고 월세를 선택할 것입니다. 그리고 전세입자의 전세보증금은 지독한 경기불황에 이은 생활고를 견디지 못하고 산산조각나 상당수가 월세로 나앉게 될 것입니다. 
 
주택시장 붕괴로 인해 주택가격, 전세가격이 하락해도  그것마저 감당 할 수 없를 정도의 극단적 경기불황, 개선 될 수 없는 양극화는 많은 사람들을 결국 은행 월세에서 사적 월세로 내몰 것입니다. 서울지역 55% 정도에 해당하는 현재 무주택자는 이미 거품 가득한 고가주택 소유능력을 상실했습니다. 2차 월세전환으로 인한 월세시대 도래는 바로 주택시장 붕괴 과정과 지속되는 경기침체와 함께 필연적으로 다가올 것이며, 저렴한 임대주택 준비가 전혀 없다시피한 현실에서 1차 월세시대와는 본질과 차원이 다른 미증유의 월세 고난시대가 열릴 것입니다.