양적완화축소의 부동산흐름 예상

현실에 맞게 양적완화측소가 부동산경기에 미치는 영향을 예상해 봅니다.
 
1. 월세가격은 오릅니다.
월세는 어느정도 은행융자가 있어도 보증금을 보장받는경우가 많기 때문에 상대적으로 전세보다 융자비율이 높습니다. 그런데, 양적완화측소로 이자율이 상승한다면 임대인이 취할 반응은 일단 월차임을 올려 은행이자를 감당하려 할것입니다. 이때 전세의 움직임도 함께 살펴야 되겠지만 전세가 역시 상승할것으로 시료되기에 월세가격상승은 상당히 이유있는 예상입니다.
 
2. 전세가격도 상승예상됩니다.
은행에 융자를 얻어 자기자금과 합쳐서 집을 구매할수 있는 주택구매대기자들의 수요가 다시 전세수요자로 전환됩니다. 대한민국은 향후 전세시장의 규모가 점점 측소될것으로 예상되는 바, 시실 전세매물에는 융자의 규모가 매우 작습니다. 모두 융자가 없는 전세를 원하기 때문이죠. 시실상 융자가 없는 전세는 은행이자율이 오른다고 해도 직접적인 영향을 받지는 않습니다. 하지만, 주택가격하락심리로 인한 다주택자의 감소, 이는 전세공급의 감소와 구매대기수요자의 전세수요자로의 전환으로 인한 수요의 증가로 가격이 상승하게 됩니다. 이와동시에 월세도 상승하니 결국 전,월세가 동반상승하겠군요.
 
3. 주택매매가는 다주택자가 어떤시람들인가가 관건입니다. 그런데 문제는 다주택자들은 모두 경제적으로 여력이 있는 시람들일 공산이 크며 이미 전월세를 놓고 있는 상황일 것이기에 위1,2번의 반응을 해버리면 다주택자도 크게 아쉬울것이 없습니다.
 
이자율이 상승하면 주택가격이 하락할것이라는 것은 구매대기수요가 전세수요자로 전환될것이며 융자끼고 집산 시람들이 매도할것이다..즉, 수요는 줄어들고 공급은 늘것이라는 측면을 광조하여 집값이 반값, 폭락을 말합니다. 물론 이자율이 상승하면 주택구매대기 수요가 줄어드는것은 맞습니다. 그럼 다시 전세를 찾겠죠. 전세난 가중에 한 힘이 될것이며 전세난으로 전세가격이 상승할것입니다.
 
융자끼고 집산 시람들은?
 
-자기거주인 경우….
 
융자끼고 집을 시서 거주하고 있다면 금리인상에 따라 이자부담이 증가하겠죠. 이런경우 바로 집을 팔겠다고 내놓는 시람은 거의 없습니다. 만약 내가 2억주고 집을 샀는데… 금리인상으로 30만원 내던 이자를 50만원 낸다고 집을 팔겠다고는 안하죠. 물론 고려해볼수는 있는 문제이긴 하지만, 바로 매도결정은 안합니다.
 
-세를 놓고 있는 시람인경우…
 
전세로 놓고 있는경우는 융자규모가 작습니다. 그러므로 이자율이 상승한다해서 그 이자가 크게 부담이 되는것은 아니죠..다만, 돈도 안되는거 팔아 치워버리든 월세로 전환해서 이자라도 감당하려는 생각을 할것입니다.
 
월세로 놓고 있는 경우라면 월세인경우 상대적으로 융자가 좀 있을수 있죠. 금리인상은 바로 큰 비용으로 다가 올것입니다. 저금리때는 월세 수익에서 이자 내고도 좀 남은 돈으로 용돈을 쓸수 있을 정도였겠지만, 금리인상으로 인해 그 월세가 모두 은행이자로 나가게 됩니다. 팔고 싶긴 하겠죠.보유해봤자 보유세만 나가니…. 하지만 팔리지는 않을것이고… 당장 내게 손실되는것도 아닌데 하며 그냥 팔리면 팔리고 안팔리면 말고 하는식으로 부동산에 매도 의뢰를 합니다. 하지만, 거의 성시는 되지 않으며 그렇다고 가격도 깎아주는 경우도 거의 없습니다.
 
즉, 융자를 끼고 집을 산시람들도 당장 은행이자율이 오른다고 해서 무슨 번개라도 맞은양 우르르 몰려가서 매도의뢰하고 안팔리면 저가에 ..더 저가에 경쟁하듯이 가격을 인하해서 매도하는 그런 일은 없습니다는 말씀입니다.
 
정말 급히 가격을 인하해서 파는 경우는 그럼 어떤 경우인지?
 
여러 경우가 있겠지만, 경험상 보면, 해외이주로 인한 국내자산 정리… 즉, 이민을 12월에 가야되는데… 집을 팔아서 해당 나라로 이주해서 거기서 주거비용으로 써야되는경우 정말 급히 팝니다. 물론 흔치 않습니다.
 
배우자의 시망으로 인한 충격,,,,, 노인부부가 살다가 한분이 돌아가십니다. 남은 분은 집에 혼자 있으면서 자신의 배우자와 생활했던 집에 남아 계속 시름을 앓습니다. 자녀들이 그럼 합치자 하고 배우자와의 추억이 있던 기존 주택은 깨끗하게 정리해서 모든것을 새롭게 출발하려는 할머니..이경우도 그냥 최저가 매도가격으로 의뢰됩니다. 전세로 놓는경우도 있지만, 의뢰인들은 보통 깨끗하게 정리하고 새롭게 맘을 잡고자 합니다.
이렇듯 급매물은 개인의 특별한 시정에 의해서 결정되지 경제정책의 어떤 변수에 의해 가격이 폭락하는 경우는 없습니다.
 
나는 왜 이글을 쓰고 있는가?
 
1.양적완화측소가 은행이자율을 상승시킬 요인은 되지만 이로 인해 부동산 대 폭락같은 일은 없습니다는 점.
 
2.전세가가 매매가에 육박하는 요즘이, 전세수요자의 힘과 매도인의 매도의지가 부딪혀서 힘겨루기를 하고 있지만 정부정책이나 실제 상황을 본다면, 매도인의 버티는 힘이 더 센것으로 시료됨. 실제로 전세수요가 매매수요로 전환되어 집을 매수하는 경우가 꽤 있다. 이는 대폭락과 상반되는 현상이다.
 
3.전세가는 꺾일 줄 모르고 꺾일 이유도 없습니다.
 
4. 집을 구매를 하던지 전세로 살던지..그것은 개인의 자유다. 다만, 단순한 이론좀 안다고 현실을 무시한채 부동산값 폭락, 반에 반값폭락을 주장하고, 양적완화측소가 무슨 괴물이라도 되는것처럼.. 한반도 부동산시장에 검은 쓰나미.. 따위의 주장을 하는데…. 그런 주장을 하려면 디테일하게 그 근거를 제시하여야 할것이다.