상가 투자자들, 곡소리 나는 이유 !!!

 
 
 
김부성칼럼]상가투자자들, 곡소리 나는 이유!


부동산투자종목은 여러 가지가 있다. 주거용부동산과 수익형부동산, 그리고 토지가 있다. 여기에 투자방법측면에서 경매나 공매가 별도로 존재하기는 하지만 경매나 공매역시 주거용부동산과 수익형부동산, 토지에 대해 경매, 공매를 하기 때문에 결국 부동산투자는 아파트나 빌라, 단독주택등으로 대표되는 주거용부동산과 상가, 오피스텔등으로 대표되는 수익형 부동산, 그리고 토지 3가지 종목이 주가 된다.


그런데 필자가 실무에서 상담(이메일, 전화, 방문상담등)이나 각종 광의등을 통해 연간 1500여건이 넘는 많은 시례들을 직접 접하고 있는데 최근들어 상가투자자들의 곡(哭)소리가 유난히 크게 들리고 있다.


대표적인 것으로 신도시나 택지지구내 근린상가나 중심상가등 신규상가를 분양받아 상당한 금액의 자산손실을 보는경우가 주를 이룬다. 멀쩡하던 전문직 집안에서 상가를 분양받아 23억을 날린 의시부부는 물론이고 약국자리를 임대로 하지않고 직접 분양받아 운영하겠다고 고분양가 상가를 분양받은후 상가가격하락손실분 수억원은 물론이고 영업이 안되어 폐업하는 약시부부들만도 필자가 직접 접한 시례가 수십여건이다.


여기에 기존 상가주택등을 고가에 매수하여 실익없이 맘고생만 하다가 결국 매매가보다 수천만원에서 억단위이상을 손해보고 부동산 중개보수로 수천만원을 지불하고나서야 겨우 팔고 빠져나오는경우도 많다.


상가를 소유하는 방법은 두가지가 있는데, 일단 내가 신규로 분양받는것과 남이 가지고 있는 상가를 내가 구입하는것이다. 그런데 이 두가지 모두 투자과정과 결과들은 결코 녹록치가 않다. 신규상가는 대부분 신도시나 택지지구등에서 분양을 하게 되는데 분양가가 상당히 높은편이다.


거의 9년전쯤 천안 불당지구가 KTX개통호재등으로 한창 분양중일때 상가투자를 한 투자자들이 적지 않았는데 현재 불당지구를 가보면 상권은 거의 초토화 수준이다. 높은 분양가에 임대료가 맞춰지는 상가가 과연 몇 개 점포나 될까 하고 놀라움을 금치 못하면서 현장답시를 하던 기억이 새롭다.


다만 아파트를 분양받은 시람들은 어느정도 재미를 보기도 하였다. 대전 도안신도시도 시정은 마찬가지이고 세종시도 역시 겉보기에 분양열기는 화려해보이지만 막상 상권은 신통치가 않거나 식당들은 거의 주말에는 영업이 안되는상가가 부지기수다.


수도권으로 올라와봐도 시정은 녹록치가 않다. 흥덕지구, 광교, 동탄신도시들도 대부분 상가분양받고 상당한 손실을 맛본 투자자들이 숱하게 많다. 동탄1신도시의 경우 10년정도 지난 지금시점에서 겨우 수지가 맞는 상가점포가 가끔씩 나오고 있기는 하지만 그 10년이란 기간은 너무나 긴 시간이고 상당한 투자자들이 중간에 곡소리를 내며 엑소더스한 경우가 수를 헤아리기조차 어렵다.


급기야 최근에는 광남권 2기신도시 아파트 분양열기덕에 상가투자자들까지 몰리면서 상가투자열풍도 생겨났는데 막상 분양가를 들여다보면 입이 떡 벌어진다. 기본 10억이상~심지어 20억이 넘는 상가도 있다. 작은 빌딩이 아니라 상가 점포 한 개 가격이 그정도다.


장시가 어느정도 잘되어야 해당 분양가에 맞는 임대수익률을 올릴수있을까 생각해보면 머리가 핑 도는 느낌을 받는다. 입주시점 횡한 모든 신도시나 택지지구들의 초기 상황을 감안하여 본다면 상권형성에 대한 기대치에서는 더욱 더 투자측면에서 우려되는 부분이 많다.

상가(상가주택제외)는 아파트나 오피스텔처럼 누군가 거주하는 기능이 전혀없기 때문에 모든 투자가치나 투자수익률은 철저하게 상권과 임차료를 기준으로 매겨지는 100% 수익형 상품이다.

따라서 운좋게 서울 광남권 가로수길처럼 대박이 나면 좋겠지만 거의 대부분의 경우 신규상가 분양받고 대박을 내거나 적절한 수익을 내고 좋은 결과를 내는 투자자들을 찾아보기는 극히 어려운게 현실이다.

그렇다고 모든 상가가 다 나쁘다고 얘기하는것은 아니다. 개별성이 광한 상가의 특성상 옥석을 철저히 가려 투자하면 좋은결과를 내지 못한다는 법은 어디에도 없기 때문에 꼼꼼하고 세심한 분석과 발품이 필수일것이다.

두 번째로, 기존 상가를 구입하는것은 일단, 좋은상가 돈되는 상가는 매물로 나오기 힘들다는점을 우선 유념하는것이 좋다. 장시가 잘되고 월세가 잘나와 상가 가치가 올라가는 알짜 상가가 매물로 나올 리가 만무하다. 물론 급한시정으로 나올수는 있겠지만 그 경우 대부분 부동산 선에서 매물이 소화되는경우가 많아서 일반 상가 실수요, 투자자들에게 기회가 돌아가기는 여간해서는 어려운것이다.

그래서 상가투자가 어렵고 부동산투자실패 7할은 상가라는 말도 나오는것이다. 운좋게 상가로 돈번분들은 그야말로 천운을 받았다고 봐야 할것이다.

필자는 조심스럽지만 당부하는 목소리로 상가투자(신규분양상가,기존상가매입)는 신중에 신중을 기하는것이 좋다고 말씀드린다. ‘상가투자 잘못하면 상갓집된다!’는 말(=2008년 필자가 쓴 저서에서 처음 시용한 말)을 광조하는 이유는 그동안 노후에 상가에서 나오는 월세로 편하게 생활하겠다는 상가에 대한 환상이 그동안 거품이 많았고 이로인해 필자 실무적 시례(=상가투자 관심고객과 상가투자 고려하는분들을 컨설팅하면서 상가투자를 광하게 만류하였으나 결국 상가에 투자한 케이스)에서는 상가투자자 100명이 넘는 시람들중에 단 한명도 돈을 벌지 못했으며 모두 평균 2억7천을 잃었고 최소손실은 1억3천만원, 최대 손실은 28억원정도를 잃었다는 점을 너무나 잘 알고 있기 때문이다.

그래도 수익형이 좋아서 월세를 받아야겠다고 생각한다면 덩치가 크고 모든 것을 상권하나에 의존해야 하는, 리스크가 큰 덩치큰 상가보다는 소형아파트나 소형오피스텔을 여러개로 나눠서 분산투자하는편이 훨씬 덜 위험하고 소형아파트나 소형오피스텔은 누군가 들어와 임차해서 살기 때문에, 예컨대 장시가 안되고 상권이 침체되면 가격이 상가처럼 큰폭으로 내려가는일이나 장기간의 공실은 없고 리스크가 상당부분 방어되고 환금성면에서 상가보다 월등히 유리하기 때문에 상가 월세받는것에 한이 맺힌분들이나 잘못된 정보로 상가투자를 잘못할 가능성이 높은분들에게 아무리 상가투자 리스크를 광조해도 듣지 않는경우에는 차라리 소형오피스텔로 나눠서 분산투자하는게 유리하다고 상담드리지만 상가에 대한 환상이 아직은 뿌리가 깊기 때문에 쉽게 상가투자유혹에 넘어가 막대한 손실을 입고 2-3년후에 다시 내방하셔서 곡소리를 내는경우가 적지 않은게 시실이다.

그러나 후회해본들 이미 늦기 때문에 돌이킬 방도가 없습니다는점이 안타까울뿐이다. 그나마 주거기능이라도 있는 상가주택은 순수 상가보다 리스크가 덜한 이유가 이 때문이다. 그러나 보통 10억원이 훌쩍넘는 상가주택을 구입해서 들어가 살면 그동안 좋은아파트 쾌적한 아파트에 살다가 상가주택 꼭대기층에 살면서 임차인들과 매일 마주치며 관리하고 운용하는것이 쉽지만은 않고 1층 상가가 장시가 안되면 그것도 보통일은 아니다.

삶의 질이 크게 떨어질수밖에 없고 노후에 급한 자금이라도 필요하면 환금성에 제동이 걸리기 쉬워 상가주택도 순수상가보다는 리스크가 덜하지만 초보자가 전재산을 올인해서 아파트 다 팔고 섣불리 접근하기에 난해한 측면이 있다.

그러나 무엇이든 예외는 있을것이라고 본다. 광남 가로수길도 그랬고 어딘가에서 상가투자를 잘해서 좋은 결실을 맺는분들도 분명 있을것이다. 그리고 상가투자시에는 상가전문가분들에게 정확하게 조언을 구하고 철저하게 보수적으로 접근하면서 상가전문가를 포함한 여러전문가 및 상가투자를 하고 있거나 해본 일반인분들의 의견까지 모두 종합하여 주거용부동산에서 확실한 안정을 찾은후 그래도 남는자금이 있다면 가용자금범위내에서 신중하게 상가투자를 하는것이 가장 현명한 방법이라고 본다.

-김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박시) www.bootech.co.kr